作为企业主，您可能会发现自己需要新设施，以开始您的业务运营或扩展现有公司。无论您拥有何种业务，您最终选择的房产类型很可能构成商业地产。商业建筑只是用于商业目的的房地产。商业财产可根据其进行的具体商业活动进一步划分为六个子类别。例如，为您的企业租赁商业地产通常不像确保公寓的住宅租赁那么简单和直接。商业建筑和房地产的谈判可能会更加复杂，租赁条款也可能更加复杂，各种商业房东可能提供许多不同的租赁结构。
提示
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商业建筑是用于商业目的的建筑，可以直接通过住房特定业务或通过产生利润来实现，如同住宅租赁建筑一样。
什么是商业建筑？
任何用于商业运营和活动的房地产都构成商业财产，无论是简单的裸地还是通过建筑物和其他设施进行改善。商业建筑是追求或经营商业目的的任何结构。这包括直接使用，公司从建筑物本身开展业务，以及间接使用，建筑本身就是业务。
直接使用商业建筑的一个例子包括位于该建筑物中的杂货店或机修工厂。间接商业用途的一个例子是公寓建筑，其中单个公寓的租赁是在这些建筑物中发生的商业活动。
在许多情况下，被指定为商业性质的建筑物和财产受到不同的税收和财务规则的约束，以及其他或不同的法律要求和禁令。商业名称还会触发不同的购买，租赁和改进融资规则。
商业建筑的例子
商业建筑和财产一般分为六种不同类型或类别：
- 办公大楼
- 零售建筑
- 工业建筑
- 多户住房
- 酒店和汽车旅馆
- 特殊建筑物
无论是位于城市还是郊区，办公楼都是常见的商业建筑。从几层楼的较小建筑物到数百英尺高的摩天大楼，在美国和其他发达国家的任何地方都可以找到办公楼。办公楼的一个特定子类型，即医疗办公楼，被认为是一种专门用途。所有类型的办公楼可以租赁个人办公室，套房或楼层给许多租户或单个租户，然后他们按照他们认为合适的方式对建筑物进行细分。在许多情况下，办公楼都会提供给租户，并有机会根据租户的规格建造空间。
零售物业和建筑物包含各种零售商店和餐馆。商业地产市场的这一部分可能相当复杂，许多地方分区法规和州法律适用于各种类型的零售建筑，并且市场租金在很大程度上取决于建筑物的类型，大小，布局和数量。租户类型。例如，零售物业可以是单人占用的建筑物，例如容纳单个药店的外部建筑物，或者大型多租户物业，例如由几个大型商店锚定的商场，其间具有多个较小的商店，摊位和售货亭。
制造，修理，研发和仓库所在的建筑物统称为工业建筑。这些商业建筑往往位于由当地法令和法规创建的特殊区域。它们通常位于城市化程度较高的地区之外，但靠近州际高速公路和其他明显行驶的道路，铁路和运输仓库。通常，指定的工业区域将被组织成工业园区，为几家公司提供设施。由于工业建筑倾向于产生额外的噪音和交通，这些分区通常由居民区的缓冲区隔离。
多户商业建筑基本上限于所有可容纳多个家庭的住宅房地产。这将排除单户住宅，但将包括共管公寓，公寓和联排别墅开发项目。多户住宅通过其所有者的投资和管理从事商业目的，收入通过居民的租金支付。根据楼层，位置和电梯的存在与否，公寓租赁建筑进一步分为以下几类：
- 高层建筑包括一个或多个电梯和至少九个楼层。
- 中层建筑包括多层，但通常少于九层，还有一部电梯。
- 步行式建筑有多层，通常是四到六层，但没有电梯。
- 花园式建筑拥有三个或更少的故事中的多个公寓，庭院或花园般的景观。
- 制造的住宅公园或社区（俗称“拖车公园”，虽然这通常意味着贬义）提供土地，以便租赁给将移动或制造房屋（单层或双层住宅）放置在批量并将它们连接到现有的实用程序源。
- 特殊用途住房是指专门针对特定人群（如低收入家庭或老年人）的任何一种多户住宅物业。
酒店和汽车旅馆酒店为商务和休闲旅客提供便利的住宿。酒店可以是大型的独立精品酒店或连锁经营。价格较高的酒店往往会为其他支持企业提供或租用空间，为酒店客人提供附加值，如水疗中心，发廊，餐厅，酒吧和服装零售商。另一端是低端汽车旅馆，没有额外的设施或现场餐厅。此外，大型度假区和赌场是专门的酒店物业，提供各种价位的住宿。
最后，还有一个“特殊用途”类别，其中包括由投资商业房地产的业主持有的非住宅房产，但房产自然不符合上述任何特征，如保龄球馆，迷你高尔夫球场和储存设施。
商业租赁的含义是什么？
除了几类商业地产外，您还可能遇到不同类型的商业租赁。虽然商业租赁协议往往包含几种类型的共同样板条款，但租赁条款的具体结构可能会有很大差异，尤其是承租人的付款义务。哪种类型的租赁适合您的业务取决于许多因素，包括您的业务计划和财产目标，您的现金流量预测和现金以及公司财务和运营的其他要素。
单净租赁或净租赁使租户有义务只支付正常租金（但可以计算），公用事业和财产税。净或单净租赁的房东负责（或支付）房产的维护，修理和保险及其所有改进。
双网和净租赁一般要求租户支付房屋的租金，水电费，财产税和保险费以及租户占用的房屋的任何部分。房东只需支付维护和维修费用或自费进行维修。在三网租赁中，房东只支付房产或建筑物的结构修缮费用，而房客则承担除租金外的所有其他费用和费用。
最后，全面服务和修改后的总租赁通常将结构维修的成本和双方之间的“运营费用”（包括财产税，保险费，公用事业和维护）标签下的所有成本分开。对于容纳多个租户的建筑物，例如商场和购物广场，全面服务或改良的总租赁结构是最常采用的类型。如果运营费用增加，租金则没有。
谈判商业租赁
在为您的企业寻找合适的商业地产时，物业及其建筑物对您的商业目的的适用性仅仅是个开始。您还需要与商家达成协议，商业租赁条款适合您的业务需求，目标和财务。如果您以前从未做过谈判，那么谈判您的商业租赁条款可能是一种压力甚至是焦虑的体验。
作为初步的谈判工具，研究可比较的地点和设施的租金总是很明智的。了解为这些地点提供的租赁和租赁条款，以及物业之间的任何重大差异，以便您可以解决房东的任何异议。当您完成作业并了解该地区的平均租金率后，您就更有能力达到互利和公平的条款。出于同样的原因，如果您发现许多地方同样适合进行比较，您可能会进入租房者市场，并且您可以将其转换为谈判优势。在租金开始下降的情况下，您应该考虑至少要求缩短租期（例如，一年，而不是两年）。这将更快地释放您的业务，以找到更好的条款。但是，如果您的企业需要固定位置承诺，例如高级餐厅，这可能不是最好的方法。
说到租赁期，请特别注意这部分租赁协议。如果您对该地点感到满意并且您的公司的租赁申请得到了房东的批准，那么下一个最大的问题就是租约本身的期限。一些企业，例如餐馆，将需要更长的租期，但对于大多数小型企业而言，具有可选更新期的一年或两年的期限是最常见的并且通常最适合于租户。您将享受一些确定性和足够的时间来建立您的运营并吸引正确的客户或客户流向该地点，但您的业务不会受到冗长的限制。
最后，要注意的不仅仅是租金金额。其他成本，取决于您提供的租赁结构的具体类型，可能会增加您的建筑支出的大量费用，并对您的预算造成实际压力。如果您的业务除了租金之外还要负责成本和费用，那么估算这些成本对于创建准确的预算和估算您的业务财务非常重要。这些所谓的隐性成本可能包括维护或公共区域维护，并且可能非常大。为了确保可能的最优惠条款，请考虑要求为这些项目评估上限或最高金额，或者考虑将结构交换为房东承担这些费用并且您的企业支付更高租金的结构。这将增加您预算的确定性，使财务预测更容易，更准确。
