物业的公平市场价值是公开市场上的物业价值，没有外部因素。这个价值有很多重要的用途，在计算税收，房屋销售和保险索赔时离婚是必不可少的。虽然任何给定的财产都有一个给定的理论公平市场价值，但确定真正的价值几乎是不可能的。这就是为什么有许多不同的方法来计算公平市场价值，每种方法都可以根据给定财产的具体情况或多或少准确。
什么是公平的市场价值？
公平的市场价值是那些看似简单的概念之一，在实践中可能变得非常复杂。简而言之，公平市场价值是指当前公开市场中某一特定财产所售出的价格，没有时间或财务限制等外部压力。从本质上讲，该术语指的是卖方愿意接受的最低价格，以及买方愿意支付的最具竞争力的价格，如果它们既不急于购买或出售，也不受财务限制，并且两者都有合理了解相关事实。公平市场价值受供求关系影响，并将根据当前市场上涨和下跌。
为什么公平市场价值是重要的
公平市场价值是对资产的公正估值。它不受买方或卖方的财务或情绪状况的影响。出于这个原因，这个概念通常用于合法目的，通常是涉及税收，保险和房地产交易的。它也可以用于离婚协议，以确保双方获得资产的平等财务份额，即使双方不能拥有离婚所涉及的所有不动产的相等部分。当政府从其所有者手中夺取财产并根据公平市场价值偿还财产时，政府也会将域名用于显着的域名目的。
公平市场价值和税收
在确定伤亡或慈善捐赠后减税中使用的财产价值时，公平市场价值很有用。例如，如果车主将他的汽车捐赠给Good Will，他可以根据汽车在公开市场交易中的价值来撇销公平市场价值。
税收目的的公平市场价值一直是许多美国国税局法院案件的主题，因为它很难确定。例如，如果向Good Will捐赠汽车的人正在寻找他的汽车的公平市场价值，他可以看看eBay Motors的可比销售额。如果他最近购买汽车，他还可以使用他为汽车支付的价值，将其价格建立在当地专家的评估基础上，或者以其他方式计算。但是这些方法中的每一种都可能导致不同的价格，因此如果国税局认为他的公平市场价值太高，他们就可以审核他。
公平市场价值也用于确定房产税的房屋价值。购买价格与公平市场价值之间的差异将随着时间的推移而波动，这就是为什么这个价值必须由城市税务评估员或财产评估管理员定期评估。
遗嘱认证法庭还将出于税收目的使用物业的公平市场价值，因为它可以帮助确定死者的受益人需要支付多少遗产税。在这些情况下，这个值特别重要，因为通常如果家庭没有保留继承的财产，它将很快被出售，因此无法通过销售的价格准确计算出价值。此外，公平市场价值必须在遗嘱认证法庭中确定，因为许多财产是由多个受益人继承的，如果一个人希望保留财产并给予其他受益人公平分享财产的价值，则必须确定公平的市场价值。
房地产用途
当房主决定出售她的房产时，她有必要在上市前了解公平的市场价值，以了解她应该出售什么。她不想把房子列得太少，但她同样不愿意列出房子这么多，以免损害买家。
保险的公平市场价值
保险业在很大程度上依赖于公平的市场价值来偿还受损或被毁坏的房产。例如，如果房屋在火灾中被摧毁，保险公司将使用房产的公平市场价值来确定索赔的支付金额。这个数字没有考虑到这个人对财产的情感依附，这意味着通过索赔支付的实际金额可能比一个人在破坏之前试图出售房产时愿意接受的价格要低得多。
类似条款的差异
“市场价值”是指实际市场中资产的价格，而公平市场价值代表了在假设的完美市场中房产的价值，买方和卖方处于平等的地位。虽然房屋的实际市场价值将在房产列表中提供，但房屋的公平市场价值并不容易计算。如果卖方高估其财产价值，则实际市场价值可能高于公平市场价值，如果卖方试图在绝望中进行快速销售，则实际市场价值可能会降低。
财产的“评估价值”是一个类似的概念，但因为它只涉及一个评估师对项目价值的看法，而不是真正的公平市场价值，因为它可以从评估师到评估师之间变化。评估师使用标准，指南，当地法规，经济趋势和可比销售来确定房产的公平市场价值。在需要公平市场价值的大多数情况下，评估价值被认为是可接受的，但是，评估价值往往略高于真实的公平市场价值。
最后，“评估价值”是由当地税务评估员或财产评估管理员确定的房产价值。该值用于计算财产税。一般而言，房产的评估价值将基于其上次售出，最近的房屋检查和可比房屋销售。与评估价值一样，这些评估的目的是确定公平的市场价值，但评估受限于它们只是一个人的意见。虽然评估值应该与公平市场价值相似，但通常会略低一些。评估价值是公众人物，可以在某些网站或当地县税务评估员办公室访问。
比较市场分析
有很多方法可以确定公平的市场价值，虽然假设某一特定财产具有明确的公允市场价值，但每种计算价值的方法都可能导致不同的数字。计算公平市场价值的最常用方法是进行比较市场分析。这包括查看市场上的其他可比房产或最近在最近两到三年内出售的可比房产。
在房地产等市场中，重要的是要考虑待售物业的位置，但对于收藏品和古董等物品，最好看看全球范围内可比较的近期销售情况，因为收藏家一般不会将购买限制在当地。当比较市场分析涉及房地产时，它们通常由持牌房地产经纪人执行，并且应该包括与具有相似条件，类似条件和类似数量的卧室的房屋进行比较。它们也应该只包括在公开市场上以公允价值出售的房屋，而不是在丧失抵押品赎回权时出售的房屋，或者以极低价值或高价出售的房屋。
专业公平市场评估
确定房产公平市场价值的另一种常用方法是聘请评估师。评估师应该专注于他们正在审查的财产类型。例如，房地产估价师是经过认证的专业人士，具有确定房产价值的经验和培训，而艺术评估师则对艺术世界，艺术史和当前艺术品销售趋势有广泛的了解。评估师使用竞争市场分析和其他因素（如经济趋势）来确定房地产的公平市场价值。在批准房产贷款之前，许多贷款人要求房屋进行专业评估。
物业更换成本
财产置换成本对于保险公司和税务核销都很常见。重置成本通常类似于竞争市场分析，因为它可能涉及查看可比房产的销售价格。例如，如果您的汽车发生碰撞，保险公司只需要为您提供汽车的公平市场价值，以便用类似条件的汽车替换它。
当需要重建某个项目（如房屋）时，重置成本需要考虑这些成本。例如，如果您的房屋在龙卷风中被摧毁并且不得不重建，那么去年可能需要花费25万美元，但用新材料重建同一栋房屋可能需要花费30万美元。
销售价格
在某些情况下，销售价格可用于确定房产的公平市场价值。这通常仅适用于最近的销售以及是否在没有外部压力的公开市场中。例如，如果去年刚购买房屋的价格对买方和卖方都是公平的，那么这可以被视为税收目的的公平市场价值。但是，在大约三到四年之后，这个价值可能不再反映当前市场，并且必须在确定财产税价值之前进行评估。
第三方估值
如果您曾经在Zillow这样的网站上看过房屋，您可能已经注意到，即使是非待售房屋也有列出的价值（在Zillow的情况下，这些被称为“Zestimates”）。这些物业估值乃使用近期本地销售及公共税务记录等因素计算。每个站点都有一个独特的专有公式，这就是为什么值与站点到站点的差异很大。
一家名为HouseCanary的公司声称它拥有最准确的在线物业估值，将所有可用的市场数据纳入其分析。根据该网站，他们的真实公平市场价值误差率不应超过3.6％，这意味着该网站很可能拥有最准确的在线公平市场房屋估值。
