如果您从事商业房地产投资业务，您将熟悉贷款承保标准，如贷款价值（LTV）比率和偿债覆盖率（DSCR）。银行通常使用这些指标来决定是否应该提供贷款。债务收益率是承销区的新生儿。贷方喜欢它，因为与LTV和DSCR不同，它不依赖于市场价值，摊销期和利率，这些都可以被操纵或随着时间的推移而变化。
提示
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债务收益率通过将房产的净营业收入除以贷款金额来计算与商业房地产抵押贷款相关的风险。
商业贷款风险测试
大多数银行采用两项测试来评估与商业房地产贷款相关的风险：偿债覆盖率和贷款与价值比率。 DSCR公式评估财产的净营业收入 - 房产的所有租金和收入减去营业费用 - 是否超过了具有健康缓冲的抵押贷款支付，因此即使支出增加，您仍有足够的资金支付贷款或者租金下降。例如，贷方可能要求每借1美元的净营业收入（NOI）为1.50美元。
LTV比率表示抵押留置权的金额除以财产的价值。因此，如果您借入50万美元来资助80万美元的建筑物，那么LTV将为62.5％。低LTV约为75％或更低意味着即使房产随着时间的推移而变得不那么有价值，银行也很有可能在止赎销售中获得回报。
什么是债务收益率？
LTV的问题在于它随着房地产市场价值的变化而变化，因此很难通过该指标获得静态风险度量。同样，由于DSCR计算依赖于贷款的利率和摊销期，您可以操纵这些因素来增加DSCR。例如，将摊销期从20年提高到25年可以实现较低的年度贷款支付，从而将DSCR提高到可接受的水平，即使贷款将随着时间的推移而增加。为了弥补这些缺陷，贷方通常会将债务收益率投入到承保组合中。债务收益率提供了另一种方法，仅使用NOI和贷款总额来衡量商业房地产贷款的风险。
如何计算债务收益率
数学计算债务收益率很简单：将房地产的净营业收入除以建议的贷款额。例如，假设您购买了价值100万美元的建筑物，而NOI则为每年50,000美元。您有30万美元的现金，并想借70万美元购买该建筑物。贷方计算的债务收益率为50,000美元/ 700,000美元或7.14％。贷款人通常在批准抵押之前设定最低债务收益率。所以，你会发现贷款人在计算抵押贷款时计算了抵押贷款，其中NOI除以债务收益率给出了最大贷款额。例如，如果贷款人要求10％的债务收益率，那么我们的50,000美元NOI财产将仅有资格获得500,000美元的贷款。
债务收益率与资本化率
鹰眼房地产投资者将认识到，债务收益率定义看起来很像上限率，将NOI与建筑物的价格进行比较 - 上述例子中的50,000美元/ 100万美元或5％。相似性是有意的。这是因为贷款人正在使用有效收益率公式来了解如果必须取消抵押品赎回权，它可以对其资金产生什么样的投资回报。较高的债务收益率意味着相对于偿还贷款的规模而言，有更多的租金出现，因此如果借款人拖欠抵押贷款，银行很可能不会失败。
什么是良好的债务收益率？
在商业房地产领域，典型的最低可接受债务收益率为10％。但是，您报出的实际数量取决于房产类型，租户的财务实力和利率。诸如酒店等风险较高的房产类型可能具有波动的空置率和不可预测的NOI，通常需要比更稳定的办公室投资更高的债务收益率。在贷方发言中，较高的债务收益率表明“杠杆率较低”，这表明贷款风险较低。
