如何确定商业地产的终端价值

终端价值是终端年度后所有现金流量的贴现值。这是投资期结束的一年。贴现现金流量是对现在的未来现金流量的贴现。商业房地产包括办公楼，商场，工厂和空地。终端价值是资产评估的关键组成部分。

通过假设财产价值以恒定的年率增长直至终点年来计算终值。终值公式为：CV_（1 + r）^ t，其中CV是房地产的当前价值，r是贴现率，t是终端年。您可以使用当前的通货膨胀率来计算折扣率。例如，如果当前值为$ 1,000，则终端年份为5且通货膨胀率为2％，终值为$ 1,104.08：1,000_（1 + 0.02）^ 5。这种方法存在两个问题：首先，您假设商业房地产的当前价值估计恰到好处，既不太高也不太低;第二，在终端年之前，其价值将稳步持续增长。这些假设不太可能持续很长一段时间。由于这些原因，经常使用替代方法。

通过假设从终端年开始的永续现金流增长率来计算终值。终值公式为：CF /（r - g），其中CF是物业在终端年度产生的现金流量，g是固定年度现金流量增长率，r是贴现率。例如，如果从终端5年开始的现金流量为100美元，则贴现率为8％，年度现金流量增长率为2％，终值为1,666.67：100 /(0.08-0.02）。请注意，如果假设年度现金流量增长率为零（g），则终值公式简化为CF / r（现金流除以折现率）。

计算终值的现值，实际上是一次性的未来现金流量。现值公式为TV /（1 + r）^ t，其中TV是t年的终值，r是折现率。例如，如果终端值在第10年为1,000美元且折扣率为4％，则现值为$ 675.56：1,000 /（1 + 0.04）^ 10。